Comment faire une donation immobilière ?

Une donation immobilière est un acte par lequel une personne transfère de son vivant la propriété d’un bien immobilier à une autre personne.

Elle doit être gratuite, irrévocable et acceptée de manière expresse et non tacite par le donataire.

Pour faire une donation immobilière, le donateur doit remplir 3 conditions:

1. Être majeur ou mineur émancipé au moment de la donation ;

2. Être sain d’esprit, afin de pouvoir faire preuve de discernement et d’une volonté suffisamment éclairée ;

3. Avoir la capacité juridique, c’est-à-dire l’aptitude d’exercer ses droits et ses obligations, comme la propriété et la gestion d’un bien immobilier.

Une donation immobilière se fait parfois pour des motifs stratégiques de gestion patrimoniale.

En cédant un bien immobilier de son vivant, le donateur permet de le déduire de son patrimoine avant son décès, pour réduire les droits de succession que ses héritiers auront à régler. Les droits de succession sont les impôts qui incombent aux héritiers lorsqu’ils bénéficient du patrimoine d’un défunt. Lors d’une donation immobilière, le bénéficiaire ne s’acquitte pas de droits “de succession”, mais de droits “de donation” (ou droits de mutation). C’est l’imposition spécifique liée à la transmission de biens de son vivant.

En plus de réduire les droits de succession après la mort du donateur, faire une donation de son vivant permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur les droits de donation. En effet, selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, des abattements spécifiques s’appliquent sur la valeur du bien immobilier donné et permettent de réduire le montant des droits de donation.

Vous pouvez faire une donation immobilière à différents bénéficiaires :

• à vos enfants, petits-enfants, arrière petits-enfants,

• à votre conjoint, votre partenaire de PACS ou votre concubin,

• à d’autres membres de votre famille comme vos frères, sœurs, neveux, nièces, vos parents et vos grands-parents,

• à un ami ou autre tiers désigné.

Vous avez aussi la possibilité de faire une donation immobilière à certaines associations et fondations. Ces dernières peuvent être exonérées de droits de mutation (la totalité de la somme que vous choisissez de leur transmettre servira leur mission d'intérêt général).

En donnant un bien immobilier aux Universités catholiques*, vous contribuez à construire l’avenir de la jeunesse en leur offrant un enseignement d’excellence. Vous permettez ainsi la pérennité des valeurs catholiques, comme l’humanité et la solidarité. Soutenez la mission de l’Université catholique pour l’édification d’un monde plus éthique.

Les démarches à effectuer pour faire une donation immobilière

Le recours à un notaire est obligatoire pour faire une donation immobilière, car celle-ci nécessite un acte authentique.

Le notaire est chargé de conseiller le donateur et le donataire sur les implications juridiques, fiscales et successorales. Il vérifie les titres de propriété pour s’assurer que le donateur est bien le propriétaire légal du ou des biens immobiliers en question. Puis, il s’occupe des différentes démarches fiscales et administratives en matière de donation immobilière :

• La déclaration de donation : le notaire rédige l’acte de donation afin qu’il soit conforme aux exigences légales. Dans le mois de sa signature, il le dépose auprès du service de publicité foncière du lieu où est situé l’immeuble ;

• Le calcul et le paiement des droits de donation.

D’autres types de donation peuvent se faire sans l’intervention d’un notaire.

Lors d’une donation immobilière, sont à régler :

• Les frais de notaire : sa rémunération qui se calcule généralement selon un pourcentage de la valeur du bien immobilier, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière (CSI) et la TVA ;

• Les droits de donation.

À savoir : les droits de donation peuvent tout à fait être réglés par le donateur s’il le souhaite, tout comme les frais de notaire.

Comment calculer les droits de donation ? Le montant de cette imposition est calculé selon la nature du bien immobilier, sa valeur ainsi que le lien de parenté qui unit les deux parties.

En fonction de ces différents facteurs, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux plus ou moins importants, sous la forme d’abattements. Ils permettent de baisser la part imposable de la donation à partir de laquelle sont calculés les frais de donation. L’exonération d’impôt sur la donation immobilière vise à favoriser la transmission de patrimoine de génération en génération.

Voici les abattements fiscaux prévus par la loi en fonction du lien de parenté ou d’alliance qui unit le donateur et le donataire :

● 100 000 euros pour une donation immobilière entre parents et enfant (100 000 par parent pour chacun des enfants),

● 80 724 euros entre époux ou partenaires de pacs,

● 31 865 euros pour une donation d’un grand-parent vers un petit-enfant, ● 15 932 euros entre frères ou sœurs,

● 7 967 euros pour une donation au profit d’un neveu ou une nièce,

● 5 310 euros d’un arrière-grand-parent vers un petit-enfant.

Par exemple, si l’un de vos parents vous donne de son vivant une maison dont la valeur est de 350 000 €, le montant de la part taxable sera calculé sur 250 000€ (350 000 - 100 000).

Le tarif des droits de donation est alors calculé sur cette valeur, selon un barème d’imposition propre au lien de parenté.

Par ailleurs, le donateur peut décider de ne donner au bénéficiaire que la nue-propriété du bien immobilier (droit de le donner ou de le vendre) et d’en conserver l’usufruit (droit d’en jouir sans en être le propriétaire). Dans ce cas-là, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur est établie selon un barème fixé en fonction de l’âge du donateur. Si votre parent a 78 ans, la valeur de la nue propriété représente 70 % de la valeur en pleine propriété (nue-propriété + usufruit). Les droits de donation sont calculés sur ces 70 %, après abattement.

Des exonérations spécifiques et des abattements exceptionnels peuvent se cumuler aux abattements précédents dans certains cas, lorsque le donataire est en situation de handicap ou qu’il est un militaire, un pompier, un mutilé de guerre ou encore une victime de terrorisme.

Une donation immobilière se fait forcément avant le décès du donateur. La transmission d’un bien immobilier après la mort s’appelle une succession de patrimoine.